[中房研协]长租公寓发展现状、问题及未来预判

2019-07-24 15:58:15

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-07-24
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

??导读:在房地产租购并举的政策红利下,长租公寓如雨后春笋般迅速扩张,成为各路资本争相追逐的理想标的。然而飞速的发展并没有持续下去,市场上出现很多问题,比如租金贷、房屋高空置率、甲醛超标,最重要的是难盈利,不少房企将长租公寓剥离企业主营业务,长租公寓市场的未来陷入尴尬的境地。不光是中小长租公寓企业出现亏损现象,连大型房企自营或投资的长租公寓项目也都难以盈利。可见,长租公寓已经到了反思发展模式的时候了。

??一、我国长租公寓发展现状

??1、长租公寓发展形式

??我国进入存量房时代以来,租赁市场需求迅速崛起。至2017年,全国住房租赁市场租金规模已达到1.3万亿元,每年新增租房规模达1000亿元。近两年来,在政策、市场、融资的风口下,长租公寓成为众多企业的标配。目前长租公寓市场由酒店系、房企系、中介系、品牌系及国家队5大主体在运营。公寓发展形式分为三大类,第一类是房地产开发商长租公寓,主要是房企通过竞自持用地获得;第二类是集中式长租公寓,这类公寓的特点是对整栋楼进行装修后统一出租,有公共休闲区域。例如魔方、V领地等;第三类是分散式公寓,这类公寓多由房产中介收集市面上的散房进行出租,由专门的人进行统一管理。例如自如、蛋壳等。

??2、长租公寓发展规模

??房地产开发商进入长租公寓领域,一是顺应政策风口,二是为了拿地。政府土地出让要求企业竞自持租赁住房比例,最高自持比例达到百分百。一些企业为了布局一二线,通过竞自持用地可以以低价获得土地使用权。虽然可以以稍低价格拿地,但是由于所建住宅只能用于租赁,企业面临资金难以回笼的问题,因此对于企业来说,也是两难选择。拿地做长租公寓的房企,一般都是实力强、资金充裕、有政府背景的中大型房企,主要代表有:万科、旭辉、招商蛇口、龙湖、金地、保利、朗诗、石榴等。

??(1) 房地产开发商长租公寓发展规模

公寓

??房地产商长租公寓发展主要通过自建、收购获得房源,通过租金获得利益。从上表看,2019年上半年以房地产开发商为代表的长租公寓拓展规模与2018年相比变化不是很大。以万科泊寓为例,2017年拓展规模为8万间,2018年拓展规模涨幅近3倍,拓展规模达到23万间,长租公寓呈规模式增长。而2019年上半年拓展规模 23 万间,与2018年底房源量基本持平,增速明显放缓。另外朗诗、碧桂园等长租公寓拓展速度也在放缓,企业着重在现有项目上提升运营,而不选择继续大幅扩张。主要原因一方面是企业难以实现盈利,另一方面是前期已积聚一定规模,后续以盘活资产有效运营为主。

??值得注意的是2018 年 6 月进入长租公寓领域的华润有巢,较2018年拓展和开业规模实现翻番。拓展主要凭借多类型存量资产改造及租赁用地开发,多渠道开展租赁业务。

??(2)集中式公寓运营商长租公寓发展规模

公寓

??集中式公寓是对整栋房子进行改建装修,以酒店式公寓或工业改造房为主,有公共空间和公用设施。这种模式经营方较广,有国企、开发商、酒店、互联网创业公司等。其中代表有魔方公寓、窝趣公寓等。因为成本较高,所以这类型长租公寓的租金较高。

??魔方公寓2019年上半年,已开房源较2018年增长3万间。今年上半年,魔方公寓获得D轮融资1.5亿美元。与其他集中式公寓相比,魔方、乐乎远超其他长租公寓数量,可见头部企业无论在规模上,还是在融资上都占据绝对优势。

??(3)分散式公寓运营商长租公寓发展规模

表3

??分散式公寓发展属于轻资产模式,运营商通过租赁或受托方式收集房源,主要通过租金差或者物业、租赁管理等获得报酬。这类型公寓分布零散,主要由房屋经纪机构从事。相比较房地产商运营模式,分散式公寓有较好的管理服务能力,市场获得房源便利,但是债务融资能力较弱。从排行榜上看,近两年,分散式公寓出现两极分化,头部企业占据较大比重,自如管理房源达到85万间,而排名第五的美丽屋仅7.5万间。

??3、长租公寓布局

??长租公寓布局主要选择国家中心城市、一线城市这类吸聚能力强的地方。热点城市人口流动性大、房价高,对租赁用房需求高。尤其像90后这样的客户群体,难以承担高额房价,选择租房成为众多年轻人的选择。中国长租公寓行业运营情况分析报告显示,长三角、京津冀、珠三角三个城市群的租赁式公寓供给量占全国总供给量的70.4%。热点城市的供给量占全国供给总量超80%。在地域上,华东占比最大,其次为华北地区,第三为华南地区。

??4、长租公寓发展受限

??目前长租公寓的发展并没有我们想象的那么好,可以说是举步维艰,成了开发商的“拖油瓶”。今年以来,万科“万村计划”放弃偏远地区“城中村“房源,除万科以外,远洋、碧桂园、朗诗等房企先后曝出了业务剥离、高管离职和项目投入周期过长的问题。实际上,今年房地产行业下滑、融资环境紧张,都在压缩长租公寓生存和盈利的空间。房企不得不减少长租公寓这类不盈利的项目。

  (1)多家长租公寓企业爆仓

长租公寓

??据不完全统计,自2017以来,长租公寓已有20家出现倒闭的情况。其中多半是资金链出现问题。随着“租金贷”被禁,中小型长租公寓企业的日子并不好过,有些只能宣布倒闭。目前整个长租公寓都处于亏损阶段,初步测算,长租公寓有70%是拿房成本,12%的折旧,12%的运营管理费,6%的税费,基本上没有任何利润空间。再加上近几年,长租公寓的发展并不理想,追加投资逐步减少,资产证券化融资也受阻,长租公寓“钱”景堪忧。

??(2)住房租赁ABS产品发行数量减少

公寓

表6

??据不完全统计,2019年上半年,有5个住房租赁ABS产品获批。而成功发行的只有广州人才一家。住房租赁ABS数量和融资规模上,远不及去年规模水平。而从发行主体上看,获批的发行主体,主要以国企和一些实力较强的房企为主,其中上海地产与政府合作,融资金额达到15亿。由此可见,资产证券化对于企业的要求较高,具有雄厚的资金实力、运营能力和融资能力方能涉足。

??二、长租公寓目前发展面临的问题

??在租购并举的政策红利下,长租公寓从小众到全民参与,成为各路资本竞相追捧的投资标的。但是随着资本大潮退去,长租公寓大力扩张后隐患凸显,租金贷、甲醛超标、长租公寓爆仓、租金分期、企业从战略上放弃长租公寓领域等“黑天鹅”事件频发,使长租公寓陷入尴尬局面。未来长租公寓发展是停滞不前,还是经历低谷后维稳朝好的方向发展呢?

??1、租房装修污染

??早在2018年以前,租客举报长租公寓甲醛超标的事件就不胜枚举。为了解决甲醛房问题,长租公寓企业也意识到问题,加强装修标准。所有家具板材必须符合国家标准、对所有房源监测合格再上架、租客可通过第三方机构对公寓空气进行监测。但是效果并不理想,有租客通过第三方机构进行检测,发现入住半年甲醛浓度依然超标。此外,一些租客抱团上诉,也没有维权成功。

??租房装修污染的背后折射出一系列问题。公寓出现装修污染主要与企业高周转式的发展模式有关。租赁企业一方面想降低成本,另一方面想尽早回笼资金,因此在装修过程中忽略居住安全问题,与绿色健康的居住理念产生严重背离。

??2、捆绑借贷平台,缺乏行业监管

??据不完全统计,2017年以来,好熙家公寓、Color公寓等20家长租公寓机构先后出现问题。一些企业利用租房人信用做背书,用于自身现金流转和业务发展,如果企业经营不善,租客和房东将成为背锅侠。以鼎家公寓为例,企业破产直接导致约4000户租户成为最直接的受害者。通过金融创新手段,在租客不知情的情况下使用网络贷款,同时也将风险单边转向租客和房东。

??这种现象的出现,反映的是行业发展的乱象。其一,长租公寓与租房一样存在淡旺季,一二线城市流动性较强,房屋空置率没有达到平稳的水平,营业收入不稳定,员工运营管理成本高;其二,企业资金周转不过来,又没有获得投资方融资,只能剑走偏锋,采取租金贷这种方式。其三,企业内部缺乏监管,一些小型企业缺乏监管,高管侵吞租金跑路并不少见。其实出现这种问题的根源不在于是否使用了金融杠杆,而在于缺乏行业监管和对企业内部人员的管控。

??3、参与主体背景及资源禀赋严重不均,竞争激烈且失衡

??长租公寓乘着政策红利的风口迅速扩张,参与主体从小众到全民参与。从长租公寓爆仓的企业上看,往往是中小型长租公寓企业。主因是融不到资金而资金链断裂。而央企、国企在不动产资源、资金实力方面有先天优势,在长租公寓市场竞争中,通过对中小长租公寓企业收购扩大规模,实现强者恒强。

??4、投资回报周期长,盈利困难

??目前在长租公寓领域,企业主要通过二房东赚取租金差来获得盈利,但是这部分营收并不乐观。长租公寓租金回报水平每年仅2%,加上高额的运营管理成本,长租公寓一直成为企业亏本项目。长租公寓的发展大部分靠资产证券化融资来存活。目前融资主要有3种模式,轻资产租金收益权ABS、重资产(类REITs、CMBS)。

??目前用的比较多的是ABS和类REITS模式。ABS是以租金收益权为底层资产,一般中介通过这种方式融资较多。CMBS是以商业地产产权为底层资产。类REITs是以商业地产产权和租金收益权为底层资产。虽然这些融资方式能解决资金进出的问题,但是盈利难的问题依然存在。

??5、长租公寓租金高

??长租公寓与普通租赁住房相比,并没有太大优势。首先从租金上看,长租公寓前期收房成本、装修成本都加剧租房价格上涨。这些成本最终都会转嫁到租客身上。如果租赁一个普通单间,所花费的费用要远低于租住长租公寓。长租公寓要想发展,首先要有其不可替代性,除了良好的装修和居住环境,在价格上和运营上也要下功夫,做好产品并且租金价格合理才能在租赁市场上立足。

??三、长租公寓发展预判

??1、行业重新洗盘,分化明显

??克而瑞地产研究中心统计数据显示,2018年下半年至今,外部股权融资的脚步也有所放缓,仅有6笔涉及住房租赁的股权融资,链家旗下的自如年初40亿元的融资占据了运营商融资规模的半壁江山,融资逐渐向头部企业集聚。

??预计今年将会有更多融资能力弱、规模小的中小长租企业宣布破产或被收购。未来2-3年,预计长租公寓头部企业将占据超七成份额,形成强者恒强局面。

??2、会有更多的房企剥离业务

??长租公寓最大的痛点是地贵、钱贵,大多长租公寓布局在热点城市,购地价格昂贵,资金难以回流,外加运营成本多,长租公寓短期内难以盈利。再加上房企还债压力大、融资紧,地产主营业务资金链已非常紧张,此时,对于企业来说,只能断臂求生或者选择剥离主营业务。

??3、由野蛮生长步入精细化运营阶段

??目前长租公寓无论是在规模上,还是在融资上,都出现较大程度的回落,行业之间的竞争也从百花齐放逐渐向实力背景强的企业集中。长租公寓的发展不再是追求高速度发展,而是更加注重深耕细作,深入研究租赁市场的新特点和新风险。如何降低成本,提高利润率;如何将产品做好,保证高质量产品;如何保持租客粘性;如何提高运营水平与监管等都需要具体落实到实处,而不是只追求利润最大化,追求规模扩张。

??4、长租公寓发展仍存较大空间

??《国家新型城镇化规划》中预测,2020年我国有2亿以上流动人口,70%流动人口通过租房居住。但是目前,租赁市场有效供给并没有增加而是放缓,如果今后政府不加以主导,长租公寓的发展可能停滞不前。

??四、建议

??1、对长租公寓加强监管

??针对长租公寓目前发展乱象,首先叫停金融创新产品的应用,禁止长租公寓运营商利用资金沉淀挪作他用。此外,设立资金监管账户,对账户资金实行监管。对长租公寓的监管可以通过不同行业之间的渗透来提高租赁效率。例如银行可以对其账户进行监管,如出现问题,可及时向上级报备。

??2、提高准入门槛,行业发展模式需要再思考

??对进入长租公寓领域企业进行资质审核,财务部门定期对其财务状况进行动态监管。提高押金数量和准入门槛,建立长租公寓动态监管系统。无门槛进入意味着行业的大起大落,付出的社会成本,行业前景损失也是巨大的。在行业发展模式上,鼓励创新与行业规范同步进行,尤其是可持续的行业发展模式,亟需突破。

??3、提升服务与质量

??长租公寓作为租赁房源的重要载体,又是国家鼓励的项目,市场前景依然是巨大的。随着行业分化并购不断,不规范的企业将被淘汰,而大型规范企业将占领大部分租赁市场。留下的企业更应在服务和产品上下功夫,提高竞争力。

??4、平衡租房条件改善和租金上涨的矛盾

??政府应制定长租公寓涨幅标准和续租标准。规范企业租赁行为,防止企业变相涨价。

??(内容来源:中房研协测评研究中心,数据部分来自克而瑞、同策研究院)

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