罗华标:房地产驱动力转换将创造较大的市场增量空间

杨槟2019-07-19 14:27:05来源:中国房地产金融

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??在经济与行业、政策与市场、房企与金融机构之间,形成共同的认知和良性的合力是至关重要的。

??经过严格调控政策之后,我国房地产市场发展更加成熟,但房产市场增量空间逐渐被压缩,市场发展也由全面发展变为区域性发展。2019 年之后或将是周期的一个新起点?平安银行地产金融事业部副总裁罗华标就“房地产驱动力转换将创造较大的市场增量空间”这一话题,在 2019 中国房地产金融论坛上提出了自己的看法和观点。

??在谈及对房地产未来形势的看法时,他强调了三点。第一,驱动力转换将创造较大的市场增量空间。过去20 年,中国房地产高速发展的驱动力起初是来自于住房的商品化,接着是投资化,两大因素造就了市场的规模化、线性化增长。

??到2018 年,全国商品房销售额达 15 万亿元,开发投资 12万亿元,再创历史新高。在整个国民经济体系中,房地产行业的地位举足轻重,难以替代。“接下来,大家会关心可持续发展的问题,也即市场增量空间是否还在。”罗华标认为,房地产市场的驱动力不会衰竭,只会是转换,包括城镇化、人口集中、城市更新、行业整合等带来的驱动力,将成为行业增长新的支撑。

??例如城镇化方面,目前我国常住人口的城镇化率不足 60%,户籍人口城镇化率仅为 43%。“中国城镇化思路正在发生重大转变,大城市化将取代中小城镇化。随着城市落户政策全面放宽,农村人口进城将进入一个新的发展阶段。这即是新动能,新市场。”罗华标说。

??第二,市场分化将使得销售和土地加快向主流房企集中。市场分化已是大势所趋。首先是城市的分化,一些远离大都市圈和城市群、又缺乏核心产业支撑的三四线城市,长远看会存在退化风险。其次是房企的分化,进入新的丛林竞争时代,强者和弱者之前的“铜墙铁壁”越来越明显,一些房企退出市场也是在所难免。罗华标认为:“行业整合进程会加快,并购案会增多,市场份额和土地资源将加快向主流房企、头部房企集中。”

??第三,银行融资仍是主渠道但直接融资的政策支持将加大。近年的融资环境其实一直处于变化和波动之中,主要受经济环境和监管政策的影响比较大。从融资结构看,2015年银行贷款占房企外部融资比重为49.5%,2016 年下降为 42.3%,2017年初严监管后,当年就回升到 50%,2018 年继续上升到57.3%,回到表内和间接融资的速度非常快。

??罗华标判断,在金融强监管持续的背景下,未来几年,银行贷款仍会是房企外部融资的主渠道,从银行方来说,房地产资产也是收益较高且风险较可控的配置标的。

??“与此同时,预计国家对直接融资的政策支持力度会继续加大。2018年,全国房企的公司债发行规模 2435亿元,同比增长 177%,ABS 发行规模2802 亿元,同比增长 74.4%,增速都比较快。这给我们金融机构带来了巨大的业务机会。”在罗华标看来,银行融资仍是主渠道但直接融资的政策支持将加大。

??据罗华标介绍,近几年平安银行也加大了力度,平安银行在与百强房企合作中,覆盖率高达 70%。除了银行之外,还有基金、证券、信托、不动产、资管等公司高效流动,现在已实现了一体化经营,并且提供了一站式的、全周期的、高效能投融资以及资管的服务。

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